Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan'ın enflasyonun yüzde 70'leri geçmesiyle birlikte duyurduğu, 'kiralara yüzde 25'ten fazla zam yapılmaması'nı içeren yönetmelikle birlikte bir çok ev sahibi ile kiracı mahkemelik oldu. Kiralara enflasyon oranında zam yapmak isteyen ev sahipleri ile enflasyon baskısı altında ezilen kiracılar, aralarında uzlaşamayınca mahkeme koridorları tahliye ve emsal kira artışı davalarıyla doldu taştı. Bizde kiracı ile ev sahibi arasında ki bu kavgayı vatandaşa sorarken Avukat İnci Söğütlü de her iki tarafın haklarını ve yaşanması muhtemel mahkeme sürecini anlattı.
ERCAN ÇALIŞIR / BURSADA BUGÜN
Hükümet, kiracıları korumak adına kira artış oranına kısıtlama getirdi. Fakat getirilen bu kısıtlama ev sahibi ile kiracıların karşı karşıya gelmesine neden oldu.
Vatandaşlar getirilen kısıtlamanın doğru olduğunu, kira bedellerinin haksız şekilde arttırıldığını, yabancı uyrukluların bu artışlarda etkisi olduğunu ve ev sahiplerinin vicdanı ile hareket etmesi gerektiğini belirtirken asgari ücret alan bir işçinin aşırı artan kiraları düzenli ödeyemeyeceğine dikkat çekiyor.
Avukat İnci Söğütlü, kiracı ile ev sahibi arasındaki anlaşmazlık ile başlayıp mahkeme süreciyle devam eden süreç hakkında sorularımızı yanıtladı. Her iki tarafında dikkat etmesi gereken noktalar var.
Yüzde 25 kira artışı kiracıyı korur mu ?
Kira bedelinin artış oranı taraflar arasında akdedilen kira sözleşmesinde serbestçe kararlaştırılabilir. Ancak bu oran Türk Borçlar Kanunu gereği sınırlandırılmıştır. Kanuna göre bu oran, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Ülkemizdeki ekonomik koşullar göz önüne alındığında, yeni getirilen maksimum yüzde 25 kira artışı düzenlemesinin kiracıyı koruyacağı kanaatindeyim.
Zorluk çıkaran ve rahatsızlık veren ev sahibi için neler yapılabilir ?
Ne konuda zorluk çıkarıp rahatsızlık verdiği detaylandırılması gerekir. Örnek veriyorum evden çıkarmak için kapının kilidini değiştirirse ev sahibinin bu hareketi "hakkı olmayan yere tecavüz suçu" oluşturur. Bu durumda savcılığa suç duyurusunda bulunulabilir. Yine örneğin kira bedelini kabul etmemesi durumunda mahkemeden tevdii yeri belirlenmesi talep edilir ve kira bedeli mahkemenin kararına göre ev sahibi adına açılacak olan hesaba yatırılır, bu durumda kira bedeli ödenmiş sayılır.
Kiracının hakları nelerdir ?
Kiracının hakları yine Türk Borçlar Kanununda düzenlenmiştir. Kiracının başlıca Kiraya konu malın kullanılmasının ya da yararlanılmasının kendisine bırakılmasını isteme, Kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim alma hakkı, Kiralanan taşınmazın kiralandığı andaki özelliklere sahip olarak geri verilmesi durumunda depozitonun geri alınması hakkı, Sözleşme süresi dolmadan, haklı bir gerekçe olmadan, sözleşme devam ettiği sürece kiralanan taşınmazdan çıkarılamama hakkı, Kiraya verenin yazılı rızasının alınması şartıyla kiralanan taşınmazı başkasına devretme ya da alt kiraya verme hakkı, Kiralananın kullanıma elverişliliğinin ortadan kalkması, önemli derece engellenmesi ve bunların verilen süre içerisinde giderilmemesi durumunda sözleşmeyi feshetme hakkı bulunmaktadır.
Ev sahibi ile nasıl uzlaşılır ?
Ev sahibi ile kira artışı noktasında bir problem yaşanıyorsa kiracı kira sözleşmesinde belirtilen oran üzerinden kira artışını yapıp kirasını geciktirmeden ödediğinde ev sahibinin kendi istediği kadar kira artışı yapması mümkün olmayacaktır. Ev sahibi ancak kira sözleşmesinin beşinci yılı sonundan itibaren mahkemeye başvurarak kira bedelinin yeniden değerlendirilmesini talep edebilir. Bu durumda da Bilirkişi atanacak ve bölgedeki emsaller araştırılacak, keşif yapılacak ve keşif sonucunda ortaya bir rakam çıkacak. Ortaya çıkan bu yeni rakam ise 5 yıl daha sürecek kira bedeli olacaktır.
1 Yıllık sözleşmesi biten kiracı evden çıkarılabilir mi ?
Sözleşme süresi sona eren kiracıyı evden çıkarmak mümkün değildir. Türk Borçlar Kanunu konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracıyı korumaktadır. Kiracı isterse sözleşme süresinin bitmesinden 15 gün önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi yenilemeyeceğini bildirilebilir. Bu durumda kira sözleşmesi, sürenin dolmasıyla sona erer. Ancak bu hak ev sahibine tanınmamıştır. Kiracı evden çıkmak istemezse herhangi bir bildirimde bulunmayarak sözleşmeyi otomatik olarak yenilemiş sayılır. Dolayısıyla ev sahibi 1 yıllık sözleşmesi biten kiracıyı sırf bu sebeple evden çıkaramaz
Ev sahibi kiracıyı nasıl haklı nedenle evden çıkarabilir ?
Kira sözleşmesi 10. Yılını bitirmişse, ev sahibi 11. Kira yılından sonra her uzama yılının bitiminden 3 ay öncesinde yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir.
Kira sözleşmesi yapıldıktan sonra kiracıdan yazılı olarak tahliye taahhütnamesi alınmışsa, kira sözleşmesi bitince kiracı çıkarılabilir.
Ev sahibinin veya sahibinin eşi, altsoyu üstsoyu ve bakmakla yükümlü olduğu kişi için zorunlu olarak kullanmaya gereksinim duyarsa ev sahibi haklı nedenle kiracısını evden çıkarabilir.
Yeniden inşa ve imar durumunda da, bu işlemler yapılırken taşınmazın kullanımı mümkün olmayacaksa, bu durumda yine ev sahibi haklı nedenle sözleşmeyi feshederek kiracısını evden çıkarabilir.
Evin satılması halinde, yeni malik yine kendisi, eşi ,altsoyu üstsoyu ve bakmakla yükümlü olduğu kişi için kullanacaksa, taşınmazı edinme tarihinden itibaren bir ay içinde yazılı bildirimde bulunarak kiracıyı evden çıkarabilir.
Kira bedeli ödenmemişse, ve kiracı kirayı ödemeyerek ev sahibinin iki haklı ihtar çekmesine sebep olmuşsa tahliye davası açarak kiracısını evden çıkarabilir.
Mahkemelik olunursa süreç nasıl işler ?
Kira süresinin 5. Yılı bitiminden itibaren açılacak kira tespit davasında, mahkeme sürecinde emsal kira bedelleri, kiralananın durumu ( konumu, cephesi, yaşı vb) tüfe endeksi gibi konularda araştırma yapılarak yeni bir bedel tespit edilir. Bu bedel üzerinden kira sözleşmesi devam eder.
Tahliye davasında ise ev sahibi yukarıda bahsettiğimiz nedenlerin gerçekleştiğini ispat ederse mahkeme kiracının tahliyesine karar verir.
Mahkeme sürecinde kiracı ev sahibinin istediği miktarı mı ödemek zorunda ?
Hayır. Kira bedelinin tespiti davasında kiracı, yeni kira döneminden itibaren mahkemece belirlenecek kira bedelini öder. Mahkeme sürecinde eski kira bedelini ödemeye devam eder.
Kaynak: BURSADA BUGÜN
Ekonomi, 2022.08.23 10:16