Ticaret Bakanlığı tarafından devreye alınan Elektronik İlan Doğrulama Sistemi ile emlak ilanlarında yeni dönem başladı. Satılık konut ilanlarında kimlik ve yetki doğrulaması zorunlu hale gelirken, düzenleme sahte ve yanıltıcı ilanların önüne geçmeyi hedefliyor. Uygulama hem tüketiciyi hem de yetki belgesine sahip emlak işletmelerini korumayı amaçlıyor.
Ticaret Bakanlığı tarafından hayata geçirilen Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS) ile emlak ilanlarında yeni dönem resmen başladı. Yanıltıcı ve sahte ilanların önüne geçmek amacıyla Ticaret Bakanlığı tarafından Elektronik ilan Doğrulama Sistemi (EİDS) devreye alındı.
Yeni düzenleme kapsamında, konutunu satışa çıkarmak isteyen vatandaşların ilan verebilmesi için e-Devlet üzerinden kimlik ve ilan doğrulaması yapması zorunlu hale getirildi. Sistem ayrıca, mülk sahibinin ilan yayınlayacak emlak işletmesine e-Devlet aracılığıyla yetki vermesini de şart koşuyor.
Söz konusu uygulama ilk etapta kiralık konut ilanlarında devreye alınmıştı. Ardından ticari gayrimenkuller de kapsama dahil edildi. Son aşamada ise piyasadaki en geniş payı oluşturan satılık konut ilanlarının da sisteme entegre edilmesiyle uygulamanın kapsamı önemli ölçüde genişletilmiş oldu.
SÖZLEŞME YETERLİ OLMAYACAK
1 Şubat itibarıyla pilot illerde uygulanmaya başlanan sistem, 15 Şubat'tan sonra kapsamını genişleterek satılık konut ilanları da dahil olmak üzere tüm satılık taşınmaz ilanları için zorunlu hale getirildi.
Sahte ve yanıltıcı ilanların önüne geçmek, aynı zamanda manipülatif fiyat artışlarını engellemek amacıyla devreye alınan Elektronik İlan Doğrulama Sistemi ile yalnızca sözleşme yapılması yeterli sayılmayacak. İlan süreçlerinde yetki ve kimlik doğrulaması esas alınacak.
Böylece piyasada güvenilirliği artırmayı hedefleyen uygulama, tüm satılık taşınmaz ilanlarının doğrulanmış bilgilerle yayınlanmasını zorunlu kılarak denetim mekanizmasını güçlendirmiş oldu.
Yeni düzenlemeyle birlikte artık yalnızca emlak ofisiyle sözleşme yapmak ilan vermek için yeterli olmayacak. Taşınmaz ilanlarının yayınlanabilmesi için mülk sahibinin e-Devlet üzerinden yetki doğrulaması yapması zorunlu hale geldi.
İLAN SÜRECİ NASIL İŞLEYECEK?
Yeni sistemde ilan verme süreci dijital doğrulama esasına göre yürütülecek. Öncelikle mülk sahibi, e-Devlet sistemi üzerinden kimliğini doğrulayacak ve taşınmazın kendisine ait olduğunu onaylayacak. Ardından ilanı yayınlayacak emlak işletmesine yine e-Devlet üzerinden resmi ilan yetkisi verecek.
Peki yeni dönemde ilan süreci nasıl yürütülecek, mülk sahibi nelere dikkat edecek? İşte detayları...
BİREYSEL İLANLAR KAPSAM DIŞI
Yetki doğrulama zorunluluğu, emlak ofisi aracılığıyla ilan verecek kişileri kapsıyor. Kendi taşınmazını bireysel olarak satışa çıkarmak isteyenler için e-Devlet üzerinden emlak işletmesine yetki verme şartı aranmayacak.
Ancak bireysel ilanlarda da belirli kurallar geçerli olacak. Buna göre ilan, yalnızca taşınmazın maliki tarafından ya da malik adına; eşi ile birinci ve ikinci derece kan hısımları tarafından verilebilecek. Anne, baba, çocuk, kardeş, büyükanne, büyükbaba ve torun gibi yakın akrabalar bu kapsama dahil edilirken, üçüncü kişilerin yetkisiz şekilde ilan girmesinin önüne geçilmesi amaçlanıyor.
Sistem, bu kişiler dışında ilan girişine izin vermiyor. Bireysel ilanın verilme aşamasında ilan platformunun sayfasındaki ilgili alana taşınmaz numarasının girilmesi zorunlu. Sistem malik ve hısımlık kontrolünü otomatik olarak yapıyor ve ilanı veren bu kişilerden biri ise normal ilan verme prosedürü tamamlanarak ilan girişi yapılıyor.
Mal sahibinin satış sürecini bir emlak ofisi aracılığıyla yürütmek istemesi halinde ilk adım yazılı bir yetkilendirme sözleşmesi yapılması olacak. Bu sözleşme, tarafların hak ve sorumluluklarını net şekilde belirleyecek biçimde hazırlanmalı ve her iki tarafta birer nüsha kalacak şekilde en az iki kopya olarak düzenlenmeli.
İLAN YETKİSİ DE ZORUNLU
Sözleşmede taşınmazın bilgileri, yetkinin kapsamı, süresi ve ilan sürecine ilişkin detayların açıkça yer alması önem taşıyor. Ancak yeni uygulamayla birlikte yalnızca sözleşme düzenlenmesi yeterli sayılmayacak; sözleşmenin ardından mülk sahibinin e-Devlet üzerinden ilgili emlak işletmesine ilan yetkisi vermesi de zorunlu olacak.
Bu çift aşamalı süreçle hem resmi yetkilendirme kayıt altına alınacak hem de ilanların yalnızca gerçek malik onayıyla yayımlanması sağlanarak sahte ve yetkisiz ilanların önüne geçilmesi hedeflenecek.
EVİN DEĞERİNİ DÜŞÜK GÖSTEREN YANDI
Gayrimenkul satışlarında tapu harcını daha az ödemek amacıyla taşınmazın gerçek satış bedeli yerine daha düşük bir rayiç bedel gösterilmesi uzun süredir gündemde olan bir uygulama olarak biliniyor. Örneğin 10 milyon TL'ye satılan bir konutta normal şartlarda ödenmesi gereken tapu harcı 400 bin TL seviyesindeyken, satış bedelinin 4 milyon TL olarak beyan edilmesi durumunda bu tutar yaklaşık 160 bin TL'ye kadar düşebiliyor.
Mevcutta tapuda satış oyununun tespite yönelik uygulamalar olduğunu belirten uzmanlar, EİDS sisteminin de sürece katkı sunacağını düşünüyor.
Sektör temsilcilerinin verdiği bilgiye göre, sistem Tapu Kadastro ile entegre ve her taşınmaz için verilen bir kimlik numarası var. Devlet bu numara ile, ilan rakamı ve beyan edilen değeri karşılaştırabilecek. Böylece gerçek değeri göstermeyenler yakalanacak.
YETKİ DOĞRULAMA NASIL YAPILACAK?
- Taşınmaz sahibi, e-Devlet üzerinden EİDS yetki işlemleri bölümüne girecek ve satmak istediği gayrimenkulü seçecek.
- Çalışacağı emlak danışmanının yetki belge numarasını sisteme girecek ve sonrasında yetki süresini tanımlayacak.
- Sistemin oluşturduğu 'taşınmaz kimlik numarasını' emlak danışmanına iletecek.
- Emlak danışmanı da bu numara ile ilan portalına ilgili ilanı girecek.
YETKİ SÜRESİ EN A Z 3 AY OLACAK
Yeni sistemde emlak işletmesine verilen ilan yetkisinin süresi en az 3 ay olarak belirleniyor. Yetki süresi 3 aydan kısa olamıyor. Ayrıca emlak işletmesine verilen yetkinin iptali de mümkün. Ancak yetkinin iptali halinde ilan yayından hemen kalkmıyor. İptal işlemi, yeni ilan girişine veya ilanın yayın süresi bitiminde yenilenmesine engel oluyor. Yetki iptal edilebildiği gibi süresi en az 3 ay olmak şartıyla uzatılabiliyor. Emlakçıya verilen yetki kimi zaman endişe de yaratıyor. 'Acaba bu yetki ile tapuda işlem yapılır mı?' soruları soruluyor. Oysa bu yetki sadece emlak işletmesince ilan platformunda ilanın verilmesine ilişkin. Bu izinle taşınmaz hakkında tapu işlemi yapılması mümkün değil.
KAÇAK EMLAKÇILAR ORTADAN KALKACAK
Sektör temsilcilerine göre sistemin en önemli açığı vatandaşın e-Devlet üzerinden bir mülk için birden çok emlakçıya yetki verebilmesi. Bu iki yönüyle riskli bulunuyor. Birincisi bu önlenmezse mükerrer ilan kirliliği devam eder. İkincisi söz gelimi aynı ev için 3 emlakçıya yetki verilip evi biri satarsa, diğer ikisi de hizmet bedeli talep edebilir.
Türkiye Tüm Emlak Müşavirleri Federasyonu (TEMFED) Başkanı Hacı Ali Taylan, sistemin, sektöre önemli düzenlemeler getirdiğini söyledi.
Uygulamanın daha önce kiralık ilanlarda uygulandığını, bu nedenle de sisteme uyum konusunda herhangi bir zorluk yaşamayacaklarını belirten Taylan, şunları kaydetti:
"Gerekli mercilere, sistemde eksik olduğunu düşündüğümüz bazı konulara ilişkin taleplerimizi ilettik. Sistem, sektörü ciddi anlamda düzene sokuyor, kaçak ayakçı dediğimiz yetkisiz emlakçılar ortadan tamamen kalkacak. İlan platformlarında çok fazla sahte ilan olabiliyor, düzenleme bu tür dolandırıcılıkların da önüne geçiyor. Uygulamanın kiralık konutların yanında, satılık konutlar için de başlamasının hem tüketici hem de sektör açısından olumlu etkileri olacak."
684 BİN LİRA PARA CEZASI
Özellikle sahte ilan, yetkisiz portföy girişi ve ilan kirliliğinin önüne geçilmesi açısından son derece kritik olan bu düzenleme ile tapusuz, yabancılara ait ve dernek ya da vakıf statüsündeki bazı taşınmazların kapsam dışında bırakıldığı, ayrıca malik türünün gerçeğe aykırı beyan edilmesi durumunda yetki belgesinin iptaline kadar uzanan yaptırımlar ile 684 bin 214 TL'ye varan idari para cezalarının gündeme gelebileceği belirtildi.
Kaynak: BURSADA BUGÜN
Ekonomi, 2026.02.17 11:51