Anayasa Mahkemesi, hisseli tapularda paydaşları yakından ilgilendiren önalım hakkına ilişkin önemli bir düzenlemeyi iptal etti. Mahkeme, taşınmazdaki payın satışında rayiç bedelin hakim tarafından belirlenmesini öngören hükmün Anayasa'ya aykırı olduğuna karar verdi. İptal hükmü hemen uygulanmayacak; kararın yürürlüğe girmesi için 9 aylık süre tanındı.
Hisseli tapuya sahip olan ve taşınmazdaki payını satmak isteyen ya da başka bir paydaşın satış işlemiyle karşılaşan vatandaşları ilgilendiren karar, mülkiyet hakkı ve önalım hakkı arasındaki dengeyi yeniden gündeme getirdi. Anayasa Mahkemesi'nin (AYM) iptal kararıyla birlikte, paylı mülkiyette önalım hakkının nasıl kullanılacağına ilişkin mevcut yasal düzenlemenin değişmesi gerekecek.
Önalım hakkı nasıl kullanılıyordu?Paylı mülkiyete konu bir taşınmazda hissedarlardan biri, kendi payını üçüncü bir kişiye sattığında diğer paydaşların önalım hakkı gündeme geliyor. Şufa hakkı olarak da bilinen bu hak, diğer hissedarlara satılan payı öncelikli olarak satın alma imkanı tanıyor.
Türk Medeni Kanunu'nda düzenlenen önalım hakkı, paydaşların taşınmaz üzerindeki ortaklığını korumayı amaçlayan hukuki bir mekanizma olarak uygulanıyor. Bir hissedarın payını dışarıdan bir kişiye satması durumunda diğer paydaşlar, kanunda öngörülen şartlar çerçevesinde dava açarak bu hakkı kullanabiliyor.
Ancak önalım hakkının kullanımında ödenecek bedelin nasıl belirleneceği konusunda yapılan son yasal değişiklik tartışmalara neden oldu. 2025 yılında 7571 sayılı kanunla Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesinde değişiklik yapıldı. Değişiklikle birlikte, önalım hakkının kullanılması halinde satışa konu payın rayiç bedelinin hakim tarafından belirlenmesi hükme bağlandı.
AYM'ye 13 mahkemeden başvuru yapıldıDüzenlemenin Anayasa'ya uygun olmadığı yönündeki itirazlar Anayasa Mahkemesi'ne taşındı. Resmi Gazete'de yayımlanan karara göre, 13 ayrı asliye hukuk mahkemesi ile CHP, Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesinin 2025 yılında değiştirilen ikinci fıkrasının iptal edilmesini talep etti.
Başvurularda, önalım hakkının alıcıya karşı dava açılarak kullanılmasının öngörüldüğü, dava konusu payın rayiç bedelinin ise hakim tarafından belirlenmesinin düzenlendiği hatırlatıldı. Ancak rayiç bedelin hangi tarihteki değer esas alınarak hesaplanacağı ve bu süreçte uygulanacak sürelerin yeterince açık olmadığı ileri sürüldü.
Düzenleme öncesinde önalım hakkının kullanılabilmesi için taşınmazın satış bedeli ile tapu masraflarının karşılanması esas alınıyordu. Yeni düzenlemeyle satış bedeli yerine rayiç bedelin dikkate alınması, başvuruların temel itiraz noktalarından biri oldu.
Anayasa Mahkemesi, yaptığı incelemede payın rayiç değerinin hakim tarafından belirlenmesini öngören kuralı Anayasa'ya aykırı buldu. Mahkemenin değerlendirmesinde, önalım hakkının yalnızca paydaşın satın alma önceliğiyle ilgili olmadığı, aynı zamanda satıcı ve üçüncü kişi alıcının mülkiyet haklarını da etkilediği vurgulandı.
AYM kararında, önalım hakkının üç tarafın menfaatlerini ilgilendiren bir hukuki ilişki oluşturduğu belirtildi. Bir paydaşın taşınmazdaki hissesini üçüncü kişiye satması halinde tarafların serbest iradeleriyle belirlediği satış bedelinin hukuki ilişkinin önemli bir unsuru olduğuna dikkat çekildi.
Mahkemeye göre, satış sözleşmesinde kararlaştırılan bedelin esas alınmaması ve bunun yerine hakim tarafından belirlenecek rayiç değerin uygulanması, tarafların iradelerini etkisiz hale getiriyor. Böylece satıcı ve alıcının üzerinde anlaştığı satış koşulları değişebiliyor.
Kararda, önalım hakkına konu satışın bedelinin tarafların anlaşmasıyla belirlenmiş olmasına rağmen mahkemenin farklı bir değer tespit etmesinin yeni bir satış ilişkisi ortaya çıkarabileceği değerlendirildi. Bu durumun satıcı, alıcı ve önalım hakkı sahibi arasındaki menfaat dengesini bozabileceği ifade edildi.
Anayasa Mahkemesi, söz konusu düzenlemenin tarafların mülkiyet hakları arasında adil bir denge kurmadığı sonucuna ulaşarak iptal kararı verdi.
İptal kararı hemen uygulanmayacak: 9 aylık süre başladıAYM'nin kararıyla ilgili dikkat çeken ayrıntılardan biri de iptal hükmünün yürürlüğe gireceği tarih oldu. Mahkeme, düzenlemenin iptalinin hemen yürürlüğe girmesi yerine 9 ay sonra uygulanmasına karar verdi.
Bu süre, yasal düzenlemenin yeniden ele alınması ve iptal edilen hükmün yerine yeni bir düzenleme yapılabilmesi açısından önem taşıyor. Dolayısıyla karar, hisseli tapu sahipleri açısından önalım hakkına ilişkin mevcut uygulamanın gelecekte değişebileceğine işaret ediyor.
İptal kararının yürürlüğe girmesiyle birlikte, paylı mülkiyette önalım hakkının hangi bedel üzerinden kullanılacağına ilişkin hukuki çerçevenin yeniden şekillenmesi gerekecek. Ancak AYM'nin kararı, önalım hakkını tamamen ortadan kaldırmıyor. İptal edilen hüküm, bu hakkın kullanımında rayiç bedelin hakim tarafından belirlenmesini öngören düzenleme.
Hisseli tapuda pay sahibi olan vatandaşların, taşınmazdaki hisselerini satmadan veya başka bir paydaşın satışına karşı önalım hakkını kullanmadan önce yürürlükteki mevzuatı ve davalarına ilişkin hukuki durumu dikkate alması önem taşıyor. Yeni düzenlemenin nasıl şekilleneceği ise 9 aylık sürecin ardından netleşecek.
Ekonomi, 2026.11.07 08:47