Konut fiyat artışları ve beklentiler

Bir süreden bu yana konut fiyatlarındaki ve kiralardaki artışları takip ediyoruz. Zira Merkez Bankası hesaplamalarına göre; 2022 yılı Şubat ayında bir önceki aya göre %13,5 oranında artan Konut Fiyat Endeksi, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak %96,4 ve reel olarak ise %26,9 oranında artış göstermiş. Elbette bunun nedenleri var.

En temel problem ise "arz." Türkiye'de konut arzında önemli bir sorun var. Pandeminin başından bu yana toplam konut arzı talebe cevap veremiyor. Bu durumda oluşan talep fazlası konut fiyatlarını yukarı itiyor.

Diğer yandan aşıların bulunmasının ardından ekonomilerin açılmasıyla emtia fiyatlarında da ciddi artışlar yaşandı. TÜİK verilerine göre inşaat maliyetleri her ay artıyor. Yani konut fiyatları maliyet kanalından da ciddi baskı görüyor.

Ancak artan maliyetlere rağmen konut talebindeki artış da hız kesmiyor. Bu durum işleri daha zor hale getiriyor. Görünen o ki bireyler konut fiyatlarının önümüzdeki dönemde daha da artacağını öngörerek yüksek fiyatlara rağmen talebi artırmaya devam ediyor. Arz kısıtı varken talepler arttıkça da fiyatlar artmaya devam ediyor.

Söz konusu konut olunca takip ettiğimiz bir diğer önemli veri de "ipotekli konut satışları." TÜİK verilerine göre 2022 Mart ayında; Türkiye genelinde konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre %16,2 artarak 103 bin 899 olurken ipotekli konut satışları ise yine bir önceki yılın aynı ayına göre %38,8 artış göstererek 30 bin 271 oldu.

Konut kredi faizleri bir süreden bu yana yatay bir seyir izliyor. Piyasa beklentisi ve TCMB'nin para politikasına ilişkin mevcut iletişimi konut kredisi faizlerinin bir süre daha yatay seyredeceği yönünde. Diğer yandan konut talebi de hız kesmiyor. Zira konut fiyatlarının daha da artacağına yönelik bir beklenti var. Dolayısıyla enflasyon oranının oldukça altında bir oranda olan konut kredi faizleri çok cazip hale geliyor. Bu kapsamda; arz tarafında yaşanan soruna ilave olarak görece makul kredi faiz oranları ve yüksek talep birleşince konut fiyatlarının artmaya devam ettiğini görüyoruz.

Hali hazırda konut girdi maliyetlerini düşürecek ve konut arzını artıracak düzenlemelere olan ihtiyaç giderek artıyor. Yükselen konut fiyatlarının önüne geçmek için temel mesele konut arzını artırmaktan geçiyor. Özellikle alt ve orta gelir grubuna yönelik yeni konut projelerinin hayata geçirilmesi büyük önem taşıyor. Zira konut arzında yaşanan problem eş zamanlı olarak kiralara da yansıyor. Özetle konut sektörüne ilişkin regülasyon giderek daha elzem hale geliyor.