Bursa'da fabrika krizi!

Sanayici açısından en can alıcı sıkıntılardan biri sanayi de yüksek girdi maliyetleri  ve diğeri de finansman problemi...

Hammadde fiyatlarından lojistik maliyetlere, yüksek kira artışlarından ve enerji kalemlerine kadar pek çok girdide oldukça yüksek fiyat artışları yaşandığını hatırlatalım...

Bu sorunlar sık sık gündemde yer almaya devam ediyor.

Bugün sanayicinin gündeminden düşmeyen sanayi tesisi tarafındaki fiyat artışlarını konuşmak istiyorum.

Açıkçası bugünlerde yatırım yapmak isteyene ne kiralık ne satılık fabrika ne de arsa var.

Bursalı sanayiciler sanayi tesislerindeki fabrika birim bedellerindeki artış oranının neredeyse iki katına çıktığından söz ediyorlar.

Aynı zaman yeni yatırımlar için OSB'lerde (Organize Sanayi Bölgeleri'nde) yer bulamakta ayrı bir sorun halini aldı.

Bilen bilir, fakat bilmeyenler için hatırlatmak isterim.

Sanayi alanındaki gelişmelere paralel olarak sanayi arsa üretiminin kısıtlı kaldığı gerçeği ile arz-talep kontrol dışı hale gelmesi, sanayicinin gözünü korkutmuş durumda.

İş yeri kira zam oranlarını incelediğimde;

Haziran 2023 kira zam oranı 63,72.

Mayıs ayında yüzde 67,20, Nisanda yüzde 70,20, Martta yüzde 71,83, Şubatta yüzde 72, 45, Ocak ayında ise yüzde 72,31...

Aralık 2022 de ise kira artış oranı yüzde 70,36 idi.

Sonrasında ise...

Endüstriyel Gayrimenkul Uzmanı Emrah Şimşek ile görüştüm ve durum tespitini sordum.  

"KİRA RAYİÇ DEĞERLERİ KONTROL EDİLEMEYEN RAKAMLARA ULAŞTI"

"Bursa, 17 Organize Sanayi Bölgesine ev sahipliği yapmaktadır. Enflasyon, döviz kuru ve ekonomik şartların etkisi ile başlayan kontrol edilemeyen artışlar, artan talepler ve kiralık fabrika arz eksikliğinden kaynaklanan talep artışları ile beraber organize sanayi bölgelerinde kiralama olarak fabrika yeri bulma sıkıntıları ve buna paralel olarak da kira rayiç değerleri de kontrol edilemeyen rakamlara ulaştı. Döviz kurunun kısmen kontrol altına alınması rağmen enflasyon, maliyet ve talep artışlarından dolayı fiyatların yukarı yönlü artışları devam etti."

Ardından ekledi:

"Kiralamalarda ise taleplerden kaynaklı artışlardan dolayı bazen boşalmadan tutulan veya doğru fiyat ile pazarlandığı takdirde kısa sürede kiralama işlemlerinin sonuçlandığı görülmektedir."

"BOŞ SANAYİ ARSALARINI DA SAHİPLERİ SATMIYOR"

Şöyle devam etti:

"Bunun dışında sanayi bölgelerinin çoğu doluluk oranına ulaştığından boş sanayi arsası bulunamıyor. Bulunan bir kısım boş sanayi arsalarını da sahipleri satmıyor. Buna istinaden de arayışlar satılık fabrika olarak talep oluşturuyor. Bu taleplerde de istenen rayiç değerlerin olması gereken rayiç değerlerin çok üzerinde olmasından dolayı veya yatırım amaçlı düşünenlerin kira rakamının güncel kira rakamının çok altında olmasından dolayı aradaki makasın artması talepleri düşüyor."

Öneri sundu:

"Yukarıda bahsettiğim gelişmelerden kaynaklı yatırımların iyi hesap ve analiz yapılarak doğru zamanda doğru yatırımın yapılmasının büyük önem taşıdığını belirtmek gerekir.  Artışların önüne geçmek için OSB bölgelerinde arz eksikliğinden kaynaklı talep artması yaşandığından yeni OSB alanları için tarımsal alanların dışında planlanan yerlerde çalışmalar yapılması gerektiğini düşünüyorum. Aksi takdirde plansız ve kaçak yapıların artacağı gözlemlenmektedir. Bu da OSB'ler ile aynı kiralama fiyatları ile haksız rekabet ve kaçak yapılaşmaya yol açmaktadır."

"SATILIK FABRİKA SAYILARINDA ARTIŞ OLDUĞU GÖRÜLMEKTEDİR"

"Ayrıca kiralık ve satılık fabrika durumu nasıl?" diye sordum:

"Öncelikle kiralık fabrika bulunmasında sıkıntı yaşanıyor. Bazen boşalmadan tutulan kiralık fabrikalara tanık oluyoruz. Onun dışındakilerde ise doğru fiyat ise çok kısa sürede kiraya veriliyor. Satılık fabrika sayılarında artış olduğunu görülmektedir. Bu artışların birinci sebebi olarak kira rakamı ile rayiç değer arasındaki makasın artmasından kaynaklandığını düşünüyorum. İkinci sebep olarak ise, talep edilen fiyatların olması gereken rayiç değerin oldukça üzerinde olduğunu gözlemliyorum. Bu tür sebeplerden dolayı da yatırım anlamında taleplerin düştüğü görülüyor."

Özetle...

Piyasa şartlarının etkilediği fiyat değişkenliği yerin değerlemesini artık konuşamaz hale getirdi.

Bursa OSB, NOSAB ve Çalı gibi bölgelerde boş parsel bulmak zor.

Son zamanlarda yeni  yatırım arayışları  Kayapa, Hasanağa, Başköy ve Badırga  gibi bölgelere kayamalar başladı.

Hatta bazı fabrikalar da daha boşalmadan tutuluyor yada satılıyor.

1000 metrekarelik yerin minimum kira bedeli 100 - 120 bin TL civarında.

Euro bazda ise 1000 metrekare yer minimum  5 bin Euro civarında.

Sonuç olarak rakamlar kontrol dışı ve  kimi zaman da  bahsedilen rakamlara  yüzde 20 - 30 üzerinde isteniyor.

Anlayacağınız OSB'lerde fabrika kiralık ve satılık krizi büyüyor.