Kiralanan taşınmazın tahliye sebepleri

Kira sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklar son yıllarda oldukça artmıştır. Bunun en büyük sebeplerinden birisi de Covid-19 sürecinde ülkedeki ekonomik sıkıntıları kira bedelleriyle çözüleceğinin sanılması sonucu getirilen "%25 zam sınırı uygulamasıdır". Bu uygulama 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'na eklenen geçici 1.madde 01.06.2022 tarihinde başlamıştır. Bu kanun hükmüne göre konut kiraları bakımından 11/6/2022 tarih ile 1/7/2023 (bu tarih dahil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedelleri, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin %25'ini geçemeyecektir. Düzenleme yalnızca konut kiralarını kapsamaktaydı.

Hal böyle ev sahipleri artan enflasyon karşısında geçim kaynaklarından biri olan kira gelirinden önemli ölçüde mahrum kalmış; kiracılar ise kanuni %25 oranının üstüne zam yapmak istememiştir. Bu durum ülke çapında ev sahipleri ve kiracılar arasında büyük problemler doğmasına neden olmuştur. Her ne kadar bugün bu uygulamadan vazgeçilmiş olsa da, bu uygulamanın meydana getirdiği durumlar nedeniyle ev sahipleri ve kiracılar arasındaki uyuşmazlıklar hala oldukça fazladır ve bu nedenle bazı ev sahipleri kiracılarının kiralanandan tahliyesini istemektedir.

Maddi nedenler dışında kiraya verenlerin taşınmazı kullanmada ihtiyacı da meydana gelmiş olabilir. Özellikle günümüzde meydana gelen nüfus artış hızı ile beraber kiralanana ihtiyacın meydana gelmesine sebep olabilmektedir. Bu nedenle ev sahipleri ihtiyaçları nedeniyle taşınmazın tahliyesini talep edebilmektedir. Fakat tarafların tahliye sebeplerini ve bu süreçte neler yapmaları gerektiğini tam olarak bilmemesi gibi nedenlerle hem ev sahipleri hem de kiracılar için hak kayıplarına neden olmaktadır. Bu yazımızda tahliye sebeplerine, ev sahipleri ve kiracıların haklarına değineceğiz. Bu yazımız sadece konut için değil, çatılı iş yerleri için de bilgiler içermektedir.

TAHLİYE NEDENLERİ

Türk Borçlar Kanunu'na göre kiralanan konut ve çatılı iş yerlerinin tahliye sebepleri şunlardır:

İhtiyaç nedeniyle tahliye,

Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye,

Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye,

Ödenmeyen kira bedeli nedeniyle tahliye,

Haklı nedenle 2 farklı ihtarın yapılması nedeniyle tahliye,

Tahliye taahhütnamesi nedeniyle tahliye,

10 yıllık uzama süresi sonunda tahliye.

Bu yazımızda sadece "ihtiyaç nedeniyle" ve "yeni malikin ihtiyacı nedeniyle" tahliye konularından bahsedilecektir.

1-İhtiyaç Nedeniyle Tahliye

TBK m.350/b.1'e göre kiraya veren "kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya iş yeri ihtiyacı sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa" sözleşmeyi açacağı tahliye davası ile sona erdirebilir. Bu maddeye göre ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için şu şartlar bulunmalıdır:

Kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üst soyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya iş yeri olarak kullanma ihtiyacı bulunması,

Bu ihtiyacın gerçek olması,

Dava açma süresine riayet edilmesi.

a) İhtiyaç bulunması. Kiraya veren kirada veya bir yakını ile beraber ona ait evde oturması konut ihtiyacının kabul edildiği haller arasındadır. Buna göre kiraya veren kişi veya altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler kirada yaşıyorsa veya başkasına ait bir evde beraber oturuyorsa; kiraya verenin ihtiyacından bahsedilecektir. Yine kiraya verenin kendi konutunda oturmak için geçerli bir sebebinin (örneğin lokasyon, iş yerine yakınlık) bulunması halinde bu durum da haklı tahliye sebeplerindendir. Bununla beraber kiralanan taşınmazın, kiraya verenin oturduğu yerden ekonomik açıdan daha elverişli olması halinde de bir ihtiyaçtan bahsedilecektir. Bu durum özellikle kiralanan iş yerlerinde meydana gelmektedir.

Bu hususta en çok tartışılan hususlardan biri ise yazlık konut ihtiyacının geçerli bir tahliye sebebi olarak kabul edilip edilmediğidir. Yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre; eğer yazlık konut ihtiyacı gerçek ve samimi ise sürekli konut ihtiyacının devamı olarak kabul edilir. Bu da geçerli bir tahliye sebebi meydana getirir.

b) İhtiyacın samimi ve gerçek olması. Yargıtay'a göre yukarıda sayılan koşullar mevcut olduğunun öne sürülmesi yetmeyecektir. Kiraya veren aynı zamanda bu koşulların gerçek olduğunu ve ihtiyaç iddiasının samimi olduğunu ispat etmesi gerekmektedir. Bu hususta olaylar kendi özelinde değerlendirileceğinden bir avukattan yardım alınmasını tavsiye ederiz.

c)Dava açma süresi. TBK m.350/3 uyarınca belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin sonunda, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise genel hükümlere göre, fesih bildirimine ilişkin sürelere riayet edilerek 1 ay içinde dava edebilir.

Uygulamada en çok karıştırılan husus belirli süreli kira sözleşmesi ile belirsiz süreli kira sözleşmesi arasındaki farktır. Eğer elinizde sözleşme süresinin yazılı olduğu bir kira kontratı varsa bu belirli süreli kira sözleşmesidir. Sözleşmenin bitiş tarihinden itibaren başlayacak uzama yılları bu sözleşmenin belirli süreli olduğunu değiştirmez. Yani uzama yıllarıyla beraber belirli süreli kira sözleşmesi belirsiz süreliye dönmez. Yine bu uzama süreleri sözleşmenin süresini de değiştirmeyecektir.

Belirli süreli kira sözleşmelerinde dava açma süresi: TBK m.350'de: "Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir" denilmektedir. Buna göre kiraya veren arabuluculuk şartını da göz önünde bulundurarak kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası ikame edebilir. Örneğin; 01.01.2024 başlangıç, 01.01.2025 bitiş tarihli, 1 yıllık bir kira sözleşmesinin bulunduğu bir durumda; ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmak isteyen kiraya veren 01.01.2025 tarihinden başlayarak 1 ay içinde bu davayı ikame etmelidir. Sözleşmenin uzama yıllarına denk gelmesi halinde ise; uzama yılının sonundan itibaren yine 1 ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilir. Örneğin; 01.01.2024 başlangıç, 01.01.2025 bitiş tarihli bir kira sözleşmesinin ikinci uzama yılı sonu 01.01.2027 tarihine denk gelmektedir. Kiraya veren isterse bu uzama yılının sonundan itibaren 1 ay içerisinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye açmadan önce sözleşmede bildirim zorunluluğu olup olmadığına dikkat edilmesi gerekir. Eğer kira sözleşmesinde böyle bir ihtarname zorunluluğu bulunuyorsa, dava açmadan önce kiracıya bildirim yapılmalıdır.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde dava açma süresi: Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiraya verenin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilmesi için sözleşmenin sona erdirilmesi gereklidir. TBK 328. maddesi uyarınca, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih bildirimi 6 aylık dönemler üzerinden yapılır. Bu durumda kiraya veren, kira ilişkisini sonlandırmak istiyorsa, en az 3 ay önceden olmak koşuluyla, 6 aylık dönem sonuna uygun şekilde kiracıya fesih bildirimi yapmalıdır. Kiraya verenin ihtiyaç nedeniyle tahliye talebinde bulunabilmesi için, dönem sonuna uygun şekilde yaptığı fesih bildiriminin ardından, kiracı taşınmazı tahliye etmezse dava açma yoluna gidilebilir. Burada da 6 aylık dönemin sonundan itibaren 1 ay içerisinde dava açılabilir.

2-Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye

TBK m.351'e göre: "Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir." Burada ilk şart yeni malikin kiralananı edinme tarihinden itibaren bir ihtarname ile tahliye istemini kiracıya 1 ay içinde bildirmesidir. Burada dikkat edilmesi gereken nokta, bu ihtarnamenin çekildiği tarih değil kiracıya ulaştığı tarihin önemli olduğudur. Yani bu talep kiracıya, edinme tarihinden itibaren 1 ay içerisinde yazılı olarak bildirilmesidir.

Bununla beraber kiralananı edinen kişi edinme ile birlikte mevcut kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Bu durumda taşınmazı sonradan edinen yeni malik dilerse yukarıda izah edildiği üzere sözleşme bitiş tarihinden 1 ay içerisinde açacağı ihtiyaç nedeniyle tahliye davası ile sözleşmeyi sona erdirebilir.