Muhtar askısı ile kentsel dönüşüm

Kahramanmaraş depreminin üzerinden tam üç yıl geçti. Aradan geçen zamana rağmen büyük kentlerde hâlâ kentsel dönüşüm bekleyen on binlerce konut var. Riskli yapı stokunun bu denli yüksek olduğu bir ülkede, bazı kararların geç alındığını düşünmemek elde değil. Son düzenleme de bana göre geç kalınmış adımlardan biri. İyi mi oldu, kötü mü oldu; bunu zaman gösterecek. Ancak ortada tartışılması gereken pek çok başlık var. En temel soru ise aynı: Neden hâlâ hazır değiliz?

4 Şubat 2026 tarihli Resmî Gazete 'de yayımlanan, 6306 Sayılı Kanun'un Uygulama Yönetmeliğinde yapılan değişiklikler, kentsel dönüşüm süreçlerinin daha şeffaf ve düzenli işlemesini hedefliyor. Yeni düzenleme, özellikle karar alma mekanizmasında önemli değişiklikler getiriyor.

Eskiden kentsel dönüşüm kararlarında çoğunluk hesabı maliklerin sahip olduğu arsa payına göre yapılıyor, toplam arsa payının salt çoğunluğuna (%50+1) ulaşılması yeterli sayılıyordu. Üstelik toplantı zorunluluğu da yoktu. Yeni düzenlemeyle birlikte artık toplantı yapılması şart. Malikler toplantıya muhtar askısı yoluyla çağrılacak; bina yıkılmamışsa kapılara bildirim asılacak ya da noter aracılığıyla tebligat yapılacak. Bildirimden sonra 15 gün içinde toplantı gerçekleştirilecek ve yine salt çoğunluk aranacak.

Bu değişiklik, ilk bakışta bürokratik bir detay gibi görünse de aslında süreci daha katılımcı hale getirmeyi amaçlıyor.

Bir diğer önemli başlık, arsa haline getirilen taşınmazlarla ilgili. Eğer bina kendi imkânlarıyla yıkılmış ve arsa haline getirilmişse, kat maliklerinin salt çoğunluğu arsayı satmak isterse devletin ön alım hakkı bulunuyor. Bunun amacı, %50+1 çoğunlukla üçüncü kişilere satış yapılarak azınlıkta kalan maliklerin mağdur edilmesini önlemek. Yani düzenleme, esasen azınlık haklarını korumaya dönük.

Ayrıca salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklerin hisseleri, rayiç bedelin altında olmamak kaydıyla açık artırma yöntemiyle diğer paydaşlara satılabilecek. Satış gerçekleşmezse devreye Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, TOKİ veya ilgili idare girecek.

Yeni yönetmelikle birlikte, zemin uygun olmadığı takdirde başka bir parselde yapı yapılmasının da önü açılıyor. İmar hakkı aktarımı yoluyla yapılaşma hakkı farklı bir parsele taşınabilecek. Bu da özellikle sorunlu zeminlerde yerinde dönüşümün mümkün olmadığı durumlar için önemli bir alternatif.

Elbette düzenlemede irdeleyecek daha pek çok madde var. Ancak kamuoyuna yansıyan bazı haberlerde olduğu gibi "devlet evlere el koyacak" şeklindeki sansasyonel yorumlar gerçeği tam olarak yansıtmıyor. Genel çerçeveye bakıldığında, yapılan değişikliklerin riskli yapılarda yaşayan vatandaşların lehine olduğu görülüyor.

Asıl soru şu: Bu kanun değişikliğinden sonra kentsel dönüşüm projeleri gerçekten hız kazanacak mı?