Kent Meydanı AVM'de neler oluyor?

Pandeminin sonlanmasının ardından, dünya normalleşmeye başladı.

Fakat dünya çapında ekonomik dalgalanmalara sebep olması, iş dünyası ve vatandaş için alınması gereken acil durum önlemlerini giderek daha kritik hale getirdi.

Öte yandan döviz kuru ve enflasyon yükseliyor, satın alma gücü düşüyor.

Buna karşılık AVM'ler, eğlence mekânları, kafeler, restoranlar da trafik hala çok yoğun.

Bu nasıl oluyor?

Rekor düzeyde döviz kuru artışı, faiz ve yüksek enflasyonla mücadele edilen bir ortamda piyasa ne kadar canlı?

Özellikle bu dönemde yüksek fiyat artışlarıyla perakende sektörü ve yeme - içme sektörünün oldukça zor günler geçirdiğini düşünürsek...

Tüketici tarafında talepte düşüş olması gerekirken, fiyat artışlarıyla birlikte sanki tam tersi oluyor.

Dolayısıyla ürün fiyat artışı, artan talep için engel olmadığı gibi harcamaları da yükseltiyor.

Kısacası fiyat artışları da alışveriş tutkunları için talepte düşüşe yol açmıyor.

"ÖNE ÇEKİLMİŞ TALEP ETKİSİ"

İşte bu nokta da, Ekonomist Mahfi Eğilmez'in blog yazısından paylaşım yapmak istiyorum.

"Çünkü kurun ve enflasyonun sürekli arttığı ortamda tüketiciler, ileride bugünkü fiyatlarla bu malları bulamayacaklarını düşünerek, bugünden satın almaya yöneliyorlar. (öne çekilmiş talep etkisi) Böylece piyasada talep, arzı aşınca fiyatlar daha da yükseliyor, fiyatlar yükseldikçe de talep artıyor. İnsanları tasarruf yerine harcamaya yönlendiren bir başka itici güç faiz oranlarının enflasyon oranının altında olması " diyor.

Uzun süredir alışveriş çılgınlığını gözlüyorum...

"Pandemi ve e- ticaret AVM'leri değişime zorladı mı? AVM'ler de faaliyet gösteren firma sayısı sınırlı ölçüde mi? Rekabet ne durumda?" gibi birçok soru geliyor aklıma.

İşte tüm bu soruların yanıtları için Kent Meydanı AVM Genel Müdürü Cemal Tuzcuoğlu ile Bursa Kent Meydanı AVM'de buluştuk.

Buluşmamızda, aklımdaki soruları sohbette de yineledim.

Cemal Tuzcuoğlu, AVM sektörün en deneyimli isimlerinden biri ve yöneticilik yaptığı AVM ise, Bursa'nın en eski ve çok ziyaret edilen alışveriş merkezi...

"KLASİK ALIŞVERİŞ ALIŞKANLIKLARININ BİTECEĞİNİ DÜŞÜNMÜYORUM"

Kent Meydanı AVM Genel Müdürü Cemal Tuzcuoğlu, "Aslında perakende sektörüne bir bütün olarak bakmak lazım. Tabi majör bir dönem yaşandı ve yaşanmaya devam ediliyor. Pandeminin en yoğun olduğu dönemde tüketiciler, yoğun olarak internet üzerinden alışveriş yapmaya yöneldi. Corona virüs önlemleri kapsamında tedbir amacıyla belli bir süre alışveriş merkezleri (AVM) de kapanmak zorunda kaldı. Pandemi sonrası tüketicilerin klasik alışveriş alışkanlıklarından çok da vazgeçmediklerini ve adet bazında yüzde 19 civarında bir küçülme olduğunu görüyoruz. Tabii ki, yaş gruplarına göre de ayırt etmek gerekiyor. Bu süre içerisinde gençlerin daha çok internette yoğunlaştığını görüyoruz. Sosyalleşme ihtiyacını da düşünürsek, bu anlamda alışveriş merkezleri en önemli platform. Dolayısıyla tüketiciler alışverişlerini, alışveriş merkezlerinde ya da cadde mağazalarında yapmaya devam edecek. Klasik alışveriş alışkanlıklarının biteceğini ya da daralacağını da düşünmüyorum. Piyasa rekabetinde fark yaratan ya da ortamını nihai tüketicisine doğru sunabilen platformlar yaşamaya devam edecek" dedi.  

"HER MARKAYI BÜNYENİZDE BARINDIRAMAZSINIZ"

"AVM'ler de faaliyet gösteren firma sayısı sınırlı ölçüde mi?" diye sordum ve şöyle devam etti:

"Türkiye özelinde böyle bir sıkıntı var. Toplam 450 alışveriş merkezlerinde gelir düzeyi ve marka algısına göre bir tabela derinliği görürsünüz. Örneğin; Kent Meydanı AVM'nin konumlanmasına ve müşteri profiline uygun marka miksleriyle çalışmalarımızı yürütüyoruz. Her markayı bünyenizde barındıramazsınız, sonuç verimsiz olur. Yeni oyuncular ile ilgili arayışlarımız hep var. Bu konu üzerinde çok açık bir yönetim sergiliyorum. Yaptığımız araştırmalar sonucunda, yeni perakendeci sayısının az olduğunu gördük. Dolayısıyla büyük oyuncular karşısında rekabet etmek zor. Bu konuda arayışlarımız hala daha devam ediyor. Tabii ki, piyasaya kazandırdığımız yeni oyuncular var. Yatırımcı cesaretsizliği mi ya da vizyon eksikliği mi anlamak mümkün değil. Ama perakendecilerimizi desteklemeye devam ediyoruz."

Pandemi döneminde AVM pazarı da büyük bir darbe aldı.

"BÜYÜMEMİZ DEVAM EDİYOR"

Peki, Kent Meydanı AVM'nin ziyaretçi sayısı yüzde kaç arttı?

8 Mart 2008 yılından itibaren süreci iyi yönettik. Kent Meydanı AVM, Bursa'nın bir simgesi ve buluşma noktası haline geldi. Şehrin merkezinde, eski ve yeni Bursa'nın tam ortasında ve doğu ile batının birleştiği en önemli kavşağın başında duruyoruz. Marka derinliğinden müşteri profiline kadar beklentileri doğru anlamak için ciddi araştırmalar yaptık. Yaptığımız araştırmalar neticesinde,  müşteri profilimiz 19 - 40 yaş bandında ve hemen hemen kadın erkek dengesi birbirine çok yakın. Dolayısıyla fiyat odaklı ve kalite dengesini iyi kullanan fırsatçı markalar çok başarılı oldu. Bu konuda lider olan markalar belli. Bursa'da hem metre kare verimliliğinde hem de ciroda açık ara önde gidiyoruz. 2012 yılında bir araştırma şirketiyle önemli bir proje üzerinde çalıştık. Sadece alışveriş sektöründe değil, yeme - içme ve eğlence sektöründe de alan açmamız gerektiği sonucuna vardık. Bununla ilgili çok radikal değişiklikler yaparak, alışveriş merkezinin çevresini kapsayan yeme içme alanları, oturma alanları ve kafelerle donattık. Hatta sinema katında bir alan açarak, teraslı restoranlar oluşturduk. Özellikle akşam saat 5'ten sonraki trafiği de bünyemize almamıza destek verdi. Bursa çok dinamik bir şehir ve çok genç bir nüfus var. İhracatın en önemli mihenk taşı olan bir şehirde dinamizmim bitmez. Bizlerde bu dinamizmimden maksimum faydayı sağlamak için çok yoğun çalışıyoruz.

Ve ekledi:

"Pandemi öncesi hafta içi ortalamamız 25 bin ile 28 bin kişi, hafta sonu bu rakamlar 38 bin ile 50 bin bandında geziyordu. Pandemi sonrası enflasyonunda etkisiyle ciromuz yüzde 20 gerilese de, büyümemiz devam ediyor. Toplamda 1 milyon 200 bin bandında aylık trafik alan bir alışveriş merkezi, şunda 800 bin bandına ilerliyor. Ziyaretçi sayılarında toparlanma devam ediyor. Geri gitmiyoruz, üzerine koya koya ilerliyoruz. Toplam alışveriş merkezinde takriben 1100 civarı istihdam var. Hafta sonu, hafta içi ve hatta saat dilimine göre müşteri profili değişiyor. Eğitim düzeyi lise ve üniversite kısmından oluşan ağırlıklı yüzde 65'i eğitim düzeyi belli olan bir kitle var. Gelir düzeyi orta ve orta üst segmentinde müşteri profiline sahibiz. Bu gelir ve eğitim düzeyine uygun marka miksiyle başarılı olduk ve olmaya devam ediyoruz."

"29 YILLIĞINA DEVRALINMIŞTIR"

"Kent Meydanı AVM ile ilgili yıkılacak, hastane yapılacak gibi söylentiler var" dedim.

Önce güldü, sonra şu noktaya değindi:

"O röportajı biliyorum. Aslında bir niyet bildirgesi, olacak diye bir şey yok. 29 yıllığına yap- işlet- devret projesi olarak, Bursa Büyükşehir Belediyesi ihalesiyle sözleşme ve kontratlarla bağlanmış bir yapıdan bahsediyoruz. Kimin yönetici ve kimin mülk sahibi olduğu belli... Kısacası, şuanda gerçekleşmesi mümkün değil. Kent Meydanı AVM, 2008 yılından itibaren toplam 29 yıllığına devralınmıştır."

"TEDARİK ZİNCİRİNDE ÇOK CİDDİ BİR PROBLEM VAR"

Rusya - Ukrayna savaşı, markalara etkisi ve yüksek enflasyona değindik:

"Dünyayı etkilediği gibi bizi de etkiledi. Tedarik zincirinde çok ciddi bir problem var. Yüzde 60'ın üzerinde Uzak Doğu'da üretilerek, Türkiye pazarına sunulan bir piyasadan bahsediyoruz. Dolayısıyla bu kırılmadan en çok etkilenen perakende sektörü oldu. Özellikle Orta Asya, Doğu Asya ve Uzak Doğu pazarı giyim sektöründe çok önemli yere sahip. Piyasa şartlarına bağlı olarak enflasyon, vatandaşı olduğu kadar firmaları da zorluyor. Açıkçası, TÜİK 'in açıklamış olduğu oranların üstünde bir enflasyondan bahsediyoruz. Fiyatlar uçmuş durumda. İki ay öncesine kadar tüketici bu kadar etkilenmiyordu, ama fiyat artışlarının çok hızlı yansımaları tüketicideki ürkekliği bekleme sürecine doğru hızla ilerliyor. Tüketicinin reaksiyon vermesi sonucunda, tüketim alışkanlıklarını kısmasından bahsediyoruz. Küçülmeye dayalı bir ekonomi olmadığımız için zor bir süreç yöneteceğimiz çok aşikâr."

"KİRACIMIZIN HER ZAMAN YANINDA OLDUK, OLMAYA DA DEVAM EDİYORUZ"

Ekonomideki belirsizlik ve dövizdeki dalgalanma derken, AVM kiralarının durumunu sordum.

"Bir alışveriş merkezini yönetebilmeniz için her türlü bilgiye hâkim olmanız gerekiyor. Kiracınızın cirosundan aylık ne kadar adet ürün sattığına kadar giden bir süreçten bahsediyorum. Kent Meydanı AVM 'nin 105 kiracısı var. En önemli mehik taşları 30- 40 oyuncudan da oluşabiliyor, ancak gidişatı iyi izlemeniz gerekiyor. Kayıtsız kalmak çok kolay... Eğer zinciri bir kere kırarsanız, boşalmış zincir gibi nihai tüketicinin size olan güvenini kaybetmenizden kaynaklı dükkânları elinizden kaybedebilirsiniz. Biz kiracımızın her zaman yanında olduk, olmaya da devam ediyoruz. Türk yatırımcısının ekonomide yaşanan belirsizlikten etkilenmemesi mümkün değil, yatırım değerleri çok yüksek. Kent Meydanı AVM'nin yatırımı yaklaşık 60 milyon dolar. 2008 yılında belirlenen döviz kuruna karşılık gelen 60 milyon dolardan bahsediyorum. Bu dönemde yapayım, kiralayayım ve gelir sağlayayım derseniz, kısacası hayal görmüş olursunuz. Karşılıklı güven ve açık iletişim ile alışveriş merkezinizi problem yaşamadan yönetirsiniz."

Pandemi döneminde Kent Meydanı AVM'de kepenk kapatan olmamış.

"BAŞARILI OLAN MARKALARIMIZIN METRE KARELERİNİ BÜYÜTÜYORUZ"

Şöyle devam etti:

"Bizde yolunu ayıran olmadı. Bu süreç içerisinde iki işletmeyle yolumuzu ayırdık. Anormal bir fiyat artışıyla beraber satılamaz haline geldiği için ürünleri kendileri tercih ettiler. 'Piyasadan çekiliyoruz' dediler, Kent Meydanı AVM'den gidiyoruz değil! Yönetim olarak bu durumu farklı değerlendirdik, başarılı olan markalarımızın metre karelerini büyütüyoruz. Her zaman için büyük oyuncular bir alışveriş merkezinin en önemli orta direğidir. Pandemi döneminde kaybımız olmadığı gibi marka yatırımlarımızı avantajlı hale getirdik. Şu anda en büyük krizi yeme- içme sektörü yaşıyor. Kar marjları çok kısıldı, bir porsiyon tabağın fiyatı satılamaz noktaya geldi. Biliyorsunuz ki, doğalgaz ve elektrik önemli bir kalem. Neredeyse kira gideri kadar elektrik faturası gelen bir işletmeyi düşündüğünüzde, kira bedelinin komik kaldığını söyleyebilirim. İşletmeler zorlanmaya devam ediyor. Elektronik ürünleri, kişisel bakım ürünleri, kozmetik ürünleri ve bayan iç giyim mağazalarının verimliliği inanılmaz artmış vaziyette. Özellikle 4-5 aydır dikkat çekici bir şekilde tablolara yansıyor.

"BURSA'NIN EN İYİ BIÇAKÇISINI DAVET EDİYORSUNUZ, MAALESEF SONUÇ YOK"

AVM'ler de esnafa yer var mı?

Tabii ki var! Ben çok arıyorum ama gelen yok. 'Öz güven midir, sermaye yetersizliği midir' o konuda bir yorum yapmak istemiyorum. Bursa'nın en iyi bıçakçısını davet ediyorsunuz, maalesef sonuç yok. Anladığım kadarıyla eski alışkanlıklarından vazgeçmek istemiyorlar. Aslında bu konuda esnaflara devlette teşvik verdi, ama ilerleme kaydettiğimizi söyleyemem.

"ORTA VADEDE YENİ ALIŞVERİŞ MERKEZİ YATIRIMI OLMAZ"

AVM ve Perakende sektörünün geleceğini nasıl görüyorsunuz?

Orta vadede yeni alışveriş merkezi yatırımı olmaz. Zaten bu maliyetlerle de hiç olmaz. Bursa'da planlanan 2 tane yeni proje var. Hakikaten kolay değil! Bu enflasyon ve fiyatlarla bir yere varmamız mümkün değil. Mutlaka bir çözüm üretilmesi gerekiyor. Bu dönemde nihai tüketicinin çok ciddi bir oranı borçlu ve borcu döndürerek yaşadığını düşünürseniz, bunun sürdürülebilir bir şey olmadığı aşikâr. Uzun vadeli ya da orta vadeli bir plan yapmak mümkün değil. Aslında bizim perakendecimiz bu anlamda çok tecrübeli. 80'lerde başlayan bir hikâye alışveriş merkezlerinin ki... 90 ve 2001 krizlerini atlatmış bir tedarik zinciri ve perakende sektörü mutlaka bir çözüm üretmeye çalışacaktır. Şuan gelinen nokta o geçmiş yıllarla da alakası yok. Bu dönemde çok radikal çözümler üretilmediği takdirde, zor bir süreç yöneteceğimiz kesin. Şöyle düşünün; 1,5 sene önce bir erkek gömleği 90 lira iken, 600-700 lira. Yeni ekonomi ile kampanya yönetimleri de değişecek. Perakendecilerin özellikle giyim sektöründe üretim tekniklerinde bir takım değişiklikler yaparak, maliyetlerini kısma yönünde hazırlıklar yaptıklarını biliyorum. Kent Meydanı AVM olarak, aynı standardımızı korumakla yükümlüyüz. Temizliğimizle, güvenliğimizle ve ortak konforumuzla birlikte mevcut konforu korumak zorundayız ki, insanlar geldiğinde rahat etsinler ve tercih ettikleri için pişman olmasınlar.

"ALIŞVERİŞ MERKEZİNİ BİRAZ DAHA BÜYÜTMEK İSTİYORUM"

Bundan sonraki süreçte projeleriniz nelerdir?

Tabii ki planlarımız var.  Aslında imkân olsa, talepte var iken, alışveriş merkezini biraz daha büyütmek istiyorum. Bu bir hayal, yapabilir miyim bilmiyorum. 14 senedir buradayım, ciddi çabalar gösterdim. Verimlilik anlamında bir sıkıntımız yok. Ama işin derinliğini arttırmak için bir takım projeler üzerinde çalıştık. Fakat dünya konjonktürü ve pandemi derken, projelerimizin birçoğunu askıya almak zorunda kaldık. Risk almak ve o riski aldıktan sonra, eğer ortaya bir başarı çıkıyorsa onun tadından yenmez. Bunu ben geçmişte çok yaşadım, hala aynı istek ve arzu ile çalışmaya devam ediyoruz. Bursa'ya değer kattığımızı düşünüyorum. Biraz daha etrafımız şekillendi, esnaf kendine geldi. Alışveriş merkezine hiç girmemiş, fakat kendini gelir düzeyi olarak da hazır hisseden o kadar çok insana biz hizmet verdik ki, o insanlar artık bizim gerçek müşterilerimiz oldu. Onun için Kent Meydanı AVM'nin önü çok açık. Osmangazi Belediyesi yeni bir projeyi bitiriyor ve bölgeye çok büyük katkı sağlayacağını düşünüyorum. Otoparkı ve çevre düzeni ile bir parçası haline geleceğiz. Sahaya çok hâkim olmaya çalışıyoruz, ekibimizin yüzde 90'ı sahadan ayrılmaz. Sosyal sorumluluk projelerimiz ve etkinliklerimizle birlikte yarattığımız bir Kent Meydanı algısı var. Bunu daha da yukarı doğru çıkarmak için ekibimizle çok ciddi çabalar harcıyoruz. İyi bir ekip olduğumuzu düşündüğüm içinde gönlüm rahat, herkes işini hakkıyla yapmaya çalışıyor. Nihai tüketici ve müşterilerimize bizi tercih etmelerinin karşılığında kampanya ödüllendirmeleri yapıyoruz. Bu konuda da başarılı olduğumuzu düşünüyorum."