'Arsa politikası' tekrar gözden geçirilmeli!

Sizler de biliyorsunuz ki, ekonominin lokomotif sektörü olarak kabul edilen ve 200'den fazla alt sektörü etkilemesiyle hem üretim hem de istihdam yönüyle ekonomide önemli bir yer tutan inşaat sektörü oldukça sıkıntılı dönemden geçiyor.

Sadece maliyet, finansman sıkıntısı değil, arsa kıtlığı da önemli sorunlar arasında.

Bildiğiniz üzere...

Şeref Demir, dernek merkezinde yapılan olağanüstü genel kurulda tek liste ile gidilen seçimde oybirliğiyle İnşaat Müteahhitleri Sanayicileri ve İş İnsanları Derneği (İMSİAD) Başkanı olarak yeniden güven tazeledi.

Geçtiğimiz günlerde bende, İMSİAD Yönetim Kurulu Başkanı Şeref Demir'i ziyaret ettim.

Hem yeni dönemini tebrik etmek, hem de güncel ekonomik durumun sektöre etkilerini konuşmak için...

Sektörün durumunu görmek adına işin maliyeti kadar arsa ihtiyacını da konuştuk.

İşte Şeref Demir'in sohbetimizde paylaştığı sektörün karşı karşıya kaldığı sorunlar ve çözüm önerileri özet başlıklarla şu şekilde:

-Sektörümüz sıkıntılı bir dönemden geçiyor. Özellikle arsa kıtlığı ve yüksek arsa fiyatlarının yanı sıra maliyetler öngörülemeyen bir şekilde sürekli artıyor. Durma noktasına gelen satışlardan dolayı finansman sıkıntısı yaşanıyor ve bankalardan kredi alınamıyor.

Elbette sektör olarak endişelerimiz var; başta finansman sorunun giderilmesi ile ilgili çözümlerin mutlaka masaya yatırılması gerekiyor.

Örneğin;

İnşaat sektörünün diğer sektörlerden bir farkı da sektörde ufacık bir daralma olduğu takdirde kredi musluklarının çok erken kapanması.

-Konut ihtiyacı ve deprem...

Özellikle ülkenin içerisinde bulunduğu riskli yapı stoku ve uzmanların deprem zamanının daraldığını hatırlatmaları konunun önemini ortaya koyuyor. Deprem gerçeği var ve dolayısıyla konunun ticari boyutundan ziyade sosyal boyutu da söz konusu... Çünkü ülke gerçek anlamda bir beka sorunuyla karşı karşıya ve o yüzden de sektörün sürekli canlı tutulması ve vatandaşın riski yapılardan kurtulması gerekiyor. Aynı zamanda konut; hava, su ve ekmek gibi zaruri bir ihtiyaçtır. Diğerlerinden tek farkı biraz daha öteleme şansınızın olmasıdır. Ama nihayetinde barınma ihtiyacının karşılanması lazım.

Kısa bir hatırlatma yapayım:

Depreme hazırlık çalışmalarının başında yapı stokunun iyileştirilmesi geliyor. Oysaki ülkede hâlâ riskli yapı stoku sayısı ve bu stokun risk oranı tam olarak bilinmiyor.

-Kira...

Konut kira fiyatları astronomik rakamlara ulaştı. Aynı zamanda da konut yatırım aracı olmaktan çıktı. Ülkemizde konut sahipliği oranı yüzde 53 seviyelerinde ve halkın yüzde 47'si hala kendi konutunda oturmuyor. Bunun bir kısmı ebeveynlerin dairesinde bir kısmı da kamu lojmanlarında otursa dahi toplumun yüzde 40'ından fazlası kiracı. Yüksek faiz oranları, enflasyon, geçim sıkıntısı derken, konut sahibi olma ihtimali de günden güne düşüyor.

Ekonomik kiralarla (bütçeye uygun) konut bulması için arz - talep dengesi yani kiralık daire sayısının arttırılması gerekiyor.

Hatırlatma:

Konut ekonomisi üzerine yapılan çalışmalar, konut sahibi olabilme olasılığında hane halkı gelirinin ve konut kredi piyasasının doğrudan etkili olduğunu göstermekte.

- Birden fazla konuta katlamalı vergi...

Gündemde birden fazla evi olanların tapu harcı ödemelerinde ek vergi düzenlemesi yapılacağı iddiaları yer alıyor. İkinci evi almak, bir nevi cezalandırılıyor gibi...

Sanki ilk etapta kirada olanların yararına gibi gözükse de, uzun vadede kiracılar için vahim bir karar. Arz - talep dengesinin bozulduğu, birileri yatırım amacıyla 2'inci hatta 3'üncü konutu alıp kiraya vermediği takdirde ve zaten kiralık daire sayısının kıt olmasından dolayı da kira fiyatları mevcut rakamlarında üstüne çıktı.

Şuanda ortalama kiralar 20 bin TL - 25 bin TL civarında seyrediyor.

-Bursa...

Bursa'ya dair net veriler elimizde yok, fakat kiralık boş daire konusunda çok büyük sıkıntıların olduğunu da biliyorum. Dolayısıyla kısa süre içerisinde vatandaşımızı depreme karşı dayanıklı yapılara kavuşturmamız lazım. Bunun içinde üretim yapmalıyız, başka şansımız yok.

"Bursa'da üretim yapılacak yer var mı?" diye sordum.

-Çözüm üretilmek istendikten sonra kamunun arsa konusunda çok büyük sıkıntısı olduğunu zannetmiyorum. Şehirle entegre olmasına gerek yok, uydu kentler de  oluşturulabilir. Yanlış anlaşılmasın! Tarıma uygun alanların imara açılmasını bizlerde istemiyoruz. Pandemi sürecinde gıda ve tarımın önemini bir kez daha hatırladık. Kesinlikle tarım alanlarını imara açmamamız ve korumamız gerekiyor.

Ama ne acı ki; bir yandan 'tarıma elverişli alanları imara açmayalım' derken, bir yandan da Bursa Ovası'na bakın... Bursa'ya tepeden baktığınızda, artık Bursa Ovası'nın adı kaldı. İmara kapalı alanlar kaçak yapılarla dolu hale geldi. Talep talebi karşılayacak ölçekte tarıma elverişli olmayan alanları imara açmalıyız. Haricindeki alanlarda kaçak yapılaşmaya izin vermemeliyiz. Maalesef imarlı alanlardan daha çok kaçak yapılaşma söz konusu.

Yeterli imar alanı olmaması, arsa kıtlığı ve arsa fiyatlarının da aşırı derecede yüksek olması kaçak yapılaşmaya yönlendiriyor.

-Arsa, imar ve Türkiye'de arsa politikası...

İnşaat sektöründen şehrin yapılaşmasına ve imara kadar olan süreçte ana problem arsa.

Maalesef uzun süredir Türkiye'de arsa politikası yanlış yönetiliyor.

Dışarıdan bakıldığı zaman, inşaat sektörü sanki bir rant sektörüymüş gibi gözüküyor. Asıl rantın olduğu yer arsadır.

Öyle bir boyuta ulaştı ki, sektörle alakalı olmayan kişi / kişiler nakit yatırımını arsaya yapar oldu. Zamanla bu durum arsa stokçuluğuna sebep oldu. Şu an imara açık alanlar birileri tarafından alınmış ve stokçuluk yapılıyor. Maalesef arsa stokçuluğu, kamu tarafından yasal olarak da destekleniyor.

Örneğin;

Satın aldığınız araziyi bünyenizde 5 yıl beklettiğiniz takdirde vergiden muaf oluyorsunuz. Yani beş yılın sonunda devlet diyor ki; 'kârından vergiye tabi tutmayacağım'. Yani akıllara zarar bir kanun... Arsanın imara açıldığı süreç, sonraki süreç ve yapı yapılıncaya kadar olan süreç yeniden gözden geçirilip tasarlanması lazım...Arsanın rant aracı olmaktan çıkarılması şart. Konut maliyetinin yarısının arsa olması kabul edilecek bir oran değil.

Velhasıl arsa politikasının tamamıyla tekrar gözden geçirilmesi şart...

Arsayı rant aracı ve yatırım aracı olmaktan çıkarmalıyız ki, konut fiyatları düşsün.

Yoksa demir, çimento, beton, cam, seramik gibi ürünlerin fiyatını aşağı çekme şansımız yok. Müdahale edebileceğimiz ana faktör, arsa.

Sadece Bursa'da değil, Türkiye'nin her yerinde arsa stokçuluğu artıyor.

Örneğin;

Nüfus yoğunluğu göz önünde bulundurularak, alanlar imara açılıyor. Bunun yapılaşmaya tahsis edilmesi lazım ki, amacına ulaşmış olsun. Arsa ile ilgili devlet politikasının sil baştan tamamen değişmesi lazım.

Örneğin;

Organize sanayi bölgelerinde arsa aldığınızda 2 yıl süre içerisinde oraya inşaat yapmanız, aksi takdirde devretmeniz lazım. Özetle buna benzer stokçuluğu önleyici bir sistem olmalı.

İmara açılmış olan alanın belirli bir süre sonra mutlaka yapılaşmaya gitmesini teşvik edilmesi lazım.

Sözün kısası...

Arsa politikası önemli!

İmara açık ve açılmaması gereken alanlar önemli!

Arsa stokçuluğuna aman dikkat!

Şeref Demir'in dikkat çektiği sektör ile ilgili sorunlar ve öneriler aslında önemli detayları gözler önüne seriyor.

O yüzden önerilere kulak vermekte fayda var.