Tapuyu almadan paranızı vermeyin! İpotekli ev alacaklara kritik uyarı

Türkiye Gazetesi haberine göre, konut piyasasında yüksek tutarlı işlemler nedeniyle küçük bir hata bile alıcının ciddi maddi kayıpla karşı karşıya kalmasına neden olabilir. Tapu devri gerçekleşmeden yapılan ödeme sonrasında satışın gerçekleşmemesi, taşınmaza yeni bir haciz gelmesi veya satıcının işlemden vazgeçmesi halinde alıcının parasını geri alabilmesi uzun süren hukuki süreçlere bağlı kalabiliyor.

İpotekli ev almak neden risk taşıyor?

Bir taşınmazın üzerinde ipotek bulunması, o evin satılamayacağı anlamına gelmiyor. İpotekli konut hukuken başka bir kişiye devredilebiliyor. Ancak satış sırasında mevcut borcun nasıl kapatılacağı ve ipoteğin ne zaman kaldırılacağı büyük önem taşıyor.

Gayrimenkul Hukukçusu Murat Tezcan, özellikle satıcının alıcıdan önce ipotek borcunu kapatmasını istemesi halinde dikkatli olunması gerektiğini belirtiyor. Uygulamada bazı alıcılara, "Önce ipoteği kapatalım, ardından tapuyu hemen devrederiz" şeklinde teklif sunulabildiği ifade ediliyor.

Bu yöntemde alıcı, yüksek miktardaki parayı tapu devrinden önce karşı tarafa aktarmış oluyor. Ancak satışın herhangi bir nedenle gerçekleşmemesi durumunda ödenen paranın geri alınması sorun haline gelebiliyor.

Tapu devri gerçekleşmeden ödeme yapmak büyük risk

İpotekli bir konut için ödeme yapılırken yalnızca satıcının beyanına güvenilmesinin ciddi sonuçları olabileceğine dikkat çekiliyor. Satıcı satıştan vazgeçebileceği gibi taşınmazın üzerine yeni bir haciz işlemi de uygulanabiliyor.

Böyle bir durumda alıcı hem taşınmazı alamama hem de ödediği parayı geri almak için hukuki yollara başvurma riskiyle karşı karşıya kalıyor. Üstelik uyuşmazlığın mahkemeye taşınması halinde paranın geri alınması kısa sürede gerçekleşmeyebilir.

Bu nedenle özellikle tapu devrinden önce yüksek miktarda para transferi yapılmaması, ödeme ile tapu işleminin birbirine bağlı şekilde yürütülmesi önem taşıyor.

Kredi borcunu ödemek ipoteği otomatik olarak kaldırmıyor

İpotekli konutlarda dikkat edilmesi gereken bir diğer nokta ise bankanın taşınmaz üzerindeki ipoteğinin kapsamı. Bankalar tarafından oluşturulan bazı ipoteklerin yalnızca belirli bir konut kredisine ilişkin olmadığı, limit ipoteği şeklinde kurulabildiği belirtiliyor.

Bu durumda taşınmaz sahibinin aynı bankaya olan farklı borçları da ipoteğin kapsamında bulunabiliyor. Dolayısıyla alıcıya bildirilen belirli bir kredi borcunun kapatılması, her durumda bankanın ipoteği kaldıracağı anlamına gelmeyebiliyor.

Örneğin satıcının konut kredisi dışında aynı bankada ticari kredi veya kredi kartı borcu bulunması halinde, taşınmaz üzerindeki ipoteğin kaldırılması için farklı bir tutarın ödenmesi gerekebilir. Bu nedenle yalnızca satıcının verdiği borç bilgisine göre hareket etmek yerine bankadan güncel ve yazılı bilgi alınması önem taşıyor.

Para satıcıya değil doğrudan bankaya yatırılmalı

Uzmanların önerdiği güvenli yöntemlerden biri, ipoteğin kaldırılması için gerekli tutarın bankadan yazılı şekilde öğrenilmesi ve bu paranın doğrudan ilgili bankaya ödenmesi.

Böylece alıcı, ipotek borcunun gerçekten kapatılması için gereken tutarı doğru kuruma aktarmış oluyor. Satıcıya veya emlakçıya verilen paranın hangi amaçla kullanıldığının sonradan tartışma konusu olması gibi riskler de azaltılabiliyor.

Gayrimenkul Hukukçusu Murat Tezcan, ipoteğin kaldırılması ile tapu satışının mümkünse aynı gün içerisinde ve birbirine bağlı şekilde gerçekleştirilmesini öneriyor. Bankalar tarafından bu işlemlerin eş zamanlı yürütülebildiğine dikkat çekilirken, konut kredisi kullanılan işlemlerde bankaların süreci baştan sona organize edebildiği belirtiliyor.

Güvenli Ödeme Sistemi alıcıyı koruyabiliyor

Konut satışlarında tarafların karşılıklı güven sorununu azaltmak amacıyla kullanılan yöntemlerden biri de Güvenli Ödeme Sistemi. Bu sistemde satış bedelinin tapu devrinden önce doğrudan satıcının kullanımına geçmesi yerine belirli koşulların gerçekleşmesine kadar bloke edilmesi amaçlanıyor.

Tapu devri tamamlandığında satış bedelinin satıcıya aktarılmasıyla işlem güvenli şekilde tamamlanabiliyor. Böylece alıcının parasını gönderdikten sonra tapunun devredilmemesi gibi risklerin önüne geçilmesi hedefleniyor.

Uzmanlar, özellikle ipotekli taşınmazlarda bu tür güvenli ödeme yöntemlerinin kullanılmasının alıcının karşılaşabileceği hukuki ve mali riskleri azaltabileceğine dikkat çekiyor.

"Borcu ben devralayacağım" demek tek başına yeterli değil

İpotekli bir ev satın alırken bazı alıcılar mevcut borcu üstlenerek taşınmazı satın almayı tercih edebiliyor. Ancak tarafların kendi aralarında yaptığı anlaşma, bankanın onayı olmadan tek başına borçluyu değiştirmiyor.

Bankanın borcun devrine açık şekilde onay vermemesi halinde mevcut borçtan sorumlu kişi yine taşınmazın önceki sahibi olmaya devam ediyor. Aynı şekilde banka tarafından ipoteğin kaldırılması veya borcun yeni alıcıya devredilmesi konusunda resmi işlem yapılmadığı sürece taşınmaz üzerindeki ipotek devam ediyor.

Bu nedenle ipotekli konut satın alacak kişilerin yalnızca satıcıyla yaptıkları anlaşmaya güvenmek yerine bankanın onayını ve tapu işlemlerini birlikte değerlendirmesi gerekiyor. Özellikle yüksek meblağlı konut satışlarında ödeme, ipotek ve tapu devrinin aynı işlem zinciri içinde güvence altına alınması, ileride yaşanabilecek ciddi mağduriyetlerin önüne geçilmesi açısından önem taşıyor.

Kaynak: BURSADA BUGÜN

Güncel, 2026.10.04 11:18