Bursa'da işin uzmanına sorduk: Hangi masrafı ev sahibi, hangisini kiracı öder?

MERVE DENİZ EKİCİ / BURSADA BUGÜN

Enflasyonun etkisiyle birlikte kira bedelleri ve site aidatları başta olmak üzere ortak yaşam maliyetleri de artarken, ev sahipleri ile kiracılar arasındaki masraf tartışmaları da gündemde yerini koruyor. Tahliye ve kira bedeli tespiti davalarının yanı sıra, hangi giderin ev sahibi, hangisinin kiracı tarafından karşılanacağı da sık sık uyuşmazlık yaşattığı ifade ediliyor. Bursada Bugün'e açıklamalarda bulunan Avukat Arda Barutcu, Kat Mülkiyeti Kanunu ve Borçlar Kanunu kapsamında ev sahibi ile kiracının sorumluluklarının belirlenmesinde temel ölçütün "kullanım" olduğunu ifade etti.

"KANUNDAKİ KARŞILIĞI KAT MÜLKİYETİ KANUNU"

Barutcu, "Tahliye veya kira bedeli tespiti davaları gibi davalar bir yana, kimin neyi ödediği; yani hangi masrafa ev sahibi hangi masrafa kiracının katlanacağı sorusu sıkça uyuşmazlık konusu oluyor. Site ve apartman ortak hayatında en çok karşılaştığımız harcamalar güvenlik hizmeti, apartman görevlisi, bahçıvan hizmeti, havuz benzeri sosyal alanların hizmetleri, temizlik hizmeti ve yönetim giderleri olarak karşımıza çıkıyor. Daire bazında baktığımızda ise elektrik, su, doğalgaz, emlak vergisi, zorunlu deprem sigortası, çevre vergisi, tadilat vb. gibi masraflar karşımıza çıkmaktadır. Aslında bu bahsettiğimiz konuların kanundaki karşılığı olarak Kat Mülkiyeti Kanunu ve pek tabi yine kiracı ve ev sahibi ilişkilerinde her zaman olduğu gibi Borçlar Kanunu'nu görmekteyiz" ifadelerini kullandı.

"EN ÖNEMLİ KAVRAM KULLANIM"

Kiracının ödemesi gereken giderler olağan kullanımdan doğan giderler, ev sahibinin ise gayrimenkul üstünde değişiklik ve yeniliğe gidecek giderler olduğunu dile getiren Barutcu, "Tek tek kim neyi öder kalem kalem saymaktansa mantığı kavramanın daha kalıcı olacağının kanaatindeyim. Mantığına baktığımızda kiracının 'ben bu evde oturmuyor olsaydım bu masraflar çıkmayacaktı' veya aynı şekilde 'ev sahibinin de evim boş olsaydı bu masraflar çıkmayacaktı' düşüncesi ile hareket ettiğimizde gayrimenkulün kullanımından doğan masrafların ana konu başlığımız olacağı aklımıza gelmelidir. Yani en önemli kavram kullanımdır. Kiracıların ödemesi gereken giderler ise bu doğrultuda gayrimenkulün olağan kullanımından doğan giderlerdir. Yani gayrimenkulde sürekli değişikliğe sebep olmayan gayrimenkulün etkili şekilde kullanılması için gerekli olan giderlerdir. Kiracı kullanımla alakalı giderleri ödemekle yükümlüdür. Ev sahibi ise bu ana taşınmazın mülkünden doğan, kalıcı olacak, gayrimenkul üstünde sürekli değişikliğe veya yeniliğe gidecek tüm giderleri ödemekle yükümlüdür. Temel kavram aslında budur" dedi.

KİM NEYİ ÖDER?

Barutcu, "Örneklendirmek gerekirse aidatlar yıllık kullanıma dahil olduğu için temizlik ,güvenlik kapıcı vb giderleri içinde barındıran aidatı kiracı ödemekle yükümlü olurken, binanın dış cephesinin yenilenmesi, jeneratör alımı, asansör yenilenmesi, çatı tamiri gibi bina için kalıcı olacak masrafları ev sahibi ödemekle yükümlüdür. Asansör konusu özellikle tartışma konusudur. Yargıtayın da önünde olan bir konudur. Giriş katındaki kiracıların veyahut dükkan sahiplerinin de asansörü kullanmadığından kaynaklı tartışmalar olsa da asansör ortak bir alan sayılır ve herkes ödemek zorundadır. Örneğin yönetim planında asansör masrafına giriş katlar dahil edilmeyecek denebilir. Fakat böyle özel bir durum yok ise herkes katlanmak zorundadır. Lakin burda önemli husus asansörün aylık bakım masrafına kiracı katlanmaktayken bunun haricinde asansörün temel bir malzemesi değişecekse veya tamamen asansör değişecekse ev sahibi öder. Burada da yine aynı mantığın karşımıza çıktığını görüyoruz" cümlelerini kullandı.

EV TADİLATINI KİM ÖDER?

Evin tadilatı konusunda açıklamalarda bulunan Barutcu,
"Soru yine aynı; kullanımdan kaynaklı mı yapıdan kaynaklı mı ? Örneğin tıkanan gider, bozulan banyo musluğu, kırılan duş başlığı kullanımdan kaynaklıdır kiracının sorumluluğundadır. Fakat boru hattının değişmesi, çürüyen kolon bağlantısı, duşakabin, klozet vb.değiştirilmesi gibi binanın yapısıyla ilgili olan masraflar ev sahibine aittir. Burada bozulan veya kırılan eşyalarda kiracının kusurlu olup olmadığına da bakılmaktadır" dedi.

"BAZI GRİ ALANLAR HER ZAMAN VARDIR"

Barutcu, "Bazı gri alanlar her zaman vardır. Kombi konusu biraz gri alana sokulsa da; kiracının kombiyi kullanımından kaynaklı bir arıza varsa veya yıllık bakımı yapılacaksa kiracı karşılar. Yine aynı mantık ile kombinin değişmesi ya da esaslı bir değişikliği olacaksa ev sahibi ödemek zorundadır. Tüm bu masrafların kullanımdan mı yoksa mülkün aynından mı meydana geldiğini nasıl anlayacağız derseniz ise teknik konular teknik bir uzmanın buna düzenleyeceği bir rapor ile anlaşılabilir. Eğer teknik uzman masrafın kullanımdan kaynaklı olmadığını belirtiyor ise kiracı ev sahibine bunu belirtmesi gerekir. Burada da önemli husus kiracının bu durumu mutlaka yazılı olarak ev sahibine bildirmesidir. Eğer ev sahibi ödemekten çekiniyorsa kiracı bu masrafı kiradan düşme hakkına sahiptir" şeklinde konuştu.

SİGORTA VE POLİÇELER...

Sigorta ve poliçeler hakkında bilgilendirmelerde bulunan Barutcu, "Eğer ev sahibi bu masraflar düşülerek ödenen kira alacağının düşülen kısmını icra takibine konu eder ise takibe itiraz edilip yazılı olan bildiriminizi davada kanıt olarak kiracılar sunabilir. Bildirimin yazılı olması bu konuda önem arz etmektedir. Son olarak değinmediğimiz bazı tartışmalı masrafları açıklayayım. DASK sigortası poliçe ev sahibi adına olduğundan kanunen ev sahibine aittir. Çevre temizlik vergisi kural olarak kullanan kişi tarafından ödenmektedir. Kiracı var ise kiracıya aittir. Emlak vergisi ise ev sahibine aittir. Sonuç olarak özetlemek gerekirse temel kural kullanıma bakmaktır. Kullanımdan kaynaklı bir masraf söz konusu ise kiracı yapıdan kaynaklı bir masraf söz konusu ise ev sahibi öder" ifadelerini kullandı.

Bursa Bölge, 2026.08.12 09:55